Affitto casa: contratti

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Hai trovato casa e devi scegliere il tipo di contratto da firmare? Sai che ci sono contratti più brevi per studenti e lavoratori fuori sede? In questa scheda scoprirai come scegliere il contratto d’affitto migliore per le tue esigenze, come registrare il contratto e a chi (tra proprietario e inquilino) spetta pagare le spese da sostenere.

portone e chiavi di casa

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Affitto casa: contratti

Il contratto di affitto (o di locazione) a uso abitativo è un contratto con cui il proprietario di una casa (il locatore) concede a chi affitta (il locatario) l’uso di un bene immobile (una casa o un appartamento) per un certo periodo, dietro il pagamento di un determinato compenso (il canone d'affitto).

Una volta che hai trovato casa (per approfondire leggi la scheda Come trovo casa?) e preso accordi con il proprietario in merito al canone d’affitto mensile, puoi stipulare un contratto (prima di scegliere considera anche l’importo delle altre spese da sostenere: quelle condominiali e delle utenze come riscaldamento, luce, gas, etc.).

Per approfondire il tema del contratto di locazione, le sue caratteristiche, i contenuti e gli obblighi per locatore e locatario, leggi Contratto di locazione in generale del sito Diritti e Risposte.

Tutti i contratti di affitto devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Non è necessaria la registrazione solo se la durata del contratto non supera i trenta giorni complessivi nell’anno.

La scelta del contratto

Il contratto d'affitto a uso abitativo può essere di due tipologie:

  • A canone libero: il proprietario stabilisce liberamente il canone con chi affitta; la durata minima è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 (noto come 4+4). Non prevede agevolazioni fiscali per il proprietario. Per approfondire vai alla pagina dedicata sul portale Diritti e Risposte
  • A canone concordato (detto anche convenzionato o agevolato): si basa su accordi stipulati, a livello locale, tra le organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini. I prezzi dei canoni sono pubblicati all’interno di tabelle e sono scaricabili dal sito del Comune. In questo contratto il canone è generalmente inferiore ai prezzi di mercato e ci sono vantaggi fiscali sia per il proprietario sia per l'inquilino. Questo tipo di contratto può essere adottato anche per affitti di durata transitoria (temporanea), per studenti o lavoratori fuori sede. I modelli di contratto utilizzabili sono depositati presso i Comuni. La durata del contratto è solitamente 3 anni, con rinnovo automatico per altri due (3+2), anche se in alcuni casi (come negli affitti di durata transitoria) sono previste forme più brevi:
    • uso transitorio: può essere stipulato solo in caso di particolari situazioni (dimostrabili) del proprietario (per esempio, per necessità personale) o dell'inquilino (per esempio, se ha un contratto di lavoro a tempo determinato). Dura da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi non rinnovabili ed è l’unico contratto stipulabile con una durata breve. Per approfondire vai alla pagina dedicata sul portale Diritti e Risposte
    • Per esigenze abitative di studenti universitari: può essere sottoscritto da studenti iscritti regolarmente a un corso di laurea fuori dal comune di residenza. Dura da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi (rinnovabili). Per approfondire vai alla pagina dedicata sul portale Diritti e Risposte
    • Locazione parziale del proprio alloggio: può essere sottoscritto da proprietari che intendono affittare solo una porzione del proprio immobile. Dura da 3 a 6 mesi o da 6 a 18 mesi.

La registrazione

Dopo che il contratto di affitto è stato firmato da tutte e due le parti (proprietario e inquilino), deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal locatore (il proprietario dell’immobile) o dal locatario (l’affittuario). 

La registrazione di un contratto di locazione deve essere fatta entro 30 giorni dal suo inizio.

Il contratto di locazione può essere registrato:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. È la modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti (purché abilitati ai servizi telematici). Per scoprire come fare vai alla pagina Registrazione telematica del sito dell’Agenzia delle Entrate
  • Presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando un apposito modulo. Puoi approfondire alla pagina Registrazione in ufficio del sito dell’Agenzia delle Entrate
  • Incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, etc.) o un delegato. Puoi approfondire alla pagina Registrazione tramite intermediario o delegato del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Per registrare il contratto d'affitto, occorre comunicare i dati catastali dell'immobile (che servono a identificarlo in modo univoco): ricorda di procurarteli e portarli con te per effettuare la registrazione.

Spese da sostenere: proprietario o inquilino

Oltre al canone d'affitto mensile, chi prende in affitto una casa deve sostenere regolarmente una serie di altre spese:

  • Spese condominiali (chiamate anche ‘oneri accessori’)
  • Spese di consumo (acqua, energia elettrica, gas e rifiuti)
  • Eventuali lavori di manutenzione ordinaria dell'appartamento, per i quali bisogna chiedere prima il permesso al proprietario di casa. Per sapere quali sono le attività considerate ‘di manutenzione ordinaria’ vai alla pagina Manutenzione ordinaria del sito Lavori in casa. 

Inoltre all'inquilino spettano anche le spese di riscaldamento che, a seconda del contratto, possono essere inserite tra le spese condominiali ('riscaldamento autonomo') o tra le spese di consumo ('riscaldamento centralizzato').

Al proprietario di casa spettano le cosiddette “spese straordinarie”, ad esempio il rifacimento della facciata della casa, del tetto o riparazione a eventuali danni non causati dall'inquilino. Per una lista delle attività considerate di manutenzione straordinaria vai alla pagina Manutenzione straordinaria del sito Lavori in casa.

Per un riepilogo su come si ripartiscono le spese di gestione di alloggio e condominio tra inquilini e proprietari vai alla pagina Spese e utenze del sito TorinoGiovani del Comune di Torino.

Quando scade il contratto

Alla scadenza del contratto d'affitto il rapporto tra proprietario e inquilino si conclude automaticamente, quindi l’inquilino deve liberare l’alloggio.

In alternativa è possibile:

  • Terminare in anticipo il rapporto di locazione: l’inquilino comunica la disdetta al proprietario secondo i tempi e i modi stabiliti per legge, che variano in base alla tipologia di contratto utilizzata. In questo caso, le due parti verificano insieme lo stato dell’alloggio. Se questo non presenta danni causati dall’inquilino, la somma della cauzione, anticipata nel momento in cui il contratto è stato stipulato, deve essere restituita per intero. Se, invece, risultano danni, la cauzione sarà trattenuta a titolo di risarcimento, totalmente o in parte, in base alle spese delle riparazioni. Nel caso in cui il danno causato sia superiore alla caparra versata, l’inquilino dovrà versare ulteriore denaro per risarcire il proprietario. L’inquilino ha, comunque, il diritto di rimanere nell’alloggio fino all’ultimo giorno previsto dal contratto
  • Concordare un ulteriore rinnovo. In questo caso, l’accordo è rivisto dalle parti (solitamente il proprietario aumenta leggermente il canone mensile) e l’inquilino continua a rimanere nell’alloggio anche dopo la scadenza.

Se né il proprietario né l’inquilino comunicano una decisione, il contratto (se è di una tipologia che lo prevede) è rinnovato automaticamente.

Info da ricordare

  • Prima di firmare il contratto di locazione, leggi con cura tutte le clausole
  • Paga sempre spese, affitti e depositi cauzionali con forme di pagamento tracciabile, ad esempio bonifico e assegno bancario. Scrivi nella causale per quale spesa è il pagamento
  • Di solito il proprietario richiede un deposito cauzionale o cauzione come assicurazione per eventuali danni causati all’appartamento. Se alla fine del contratto non risultano danni, ti deve essere restituita integralmente. Verifica che l’ammontare del deposito cauzionale sia indicato nel contratto di affitto, che una volta firmato e registrato avrà valore di ricevuta. La cauzione mediamente è il 10% del canone annuo o corrisponde a due mensilità di affitto (non può superare, in ogni caso, le tre mensilità)
  • La casa deve essere lasciata nelle condizioni in cui è trovata. Se all’avvio del tuo affitto noti difetti ai mobili o alle pareti fotografali e segnalali subito al proprietario
  • Nei contratti con formule rinnovabili (4+4 o 3+2), solo l’inquilino può decidere di non rinnovare l’accordo alla fine della prima scadenza. Il proprietario può farlo solo in casi particolari (per esempio, per ristrutturazione completa dell’immobile, per la necessità, sua o di un parente fino alla seconda generazione in linea diretta, perché deve trasferirsi lui stesso o per utilizzarlo in caso di avvio di attività in proprio)
  • Nel contratto, se non è indicato diversamente, il preavviso è di 6 mesi per la disdetta da parte dell’inquilino. Per quanto riguarda i contratti d’affitto transitori per studenti e lavoratori fuori sede, è possibile scioglierli comunicando la disdetta al proprietario almeno tre mesi prima della scadenza
  • Se dai in affitto un tuo immobile, verifica se ti conviene applicare la cedolare secca sugli affitti, un'imposta che sostituisce le altre tasse dovute sulle locazioni pagando una tassa fissa (aliquota fissa di tassazione). Per approfondire leggi la pagina sulla Cedolare secca di Intrage
  • Se chi affitta non riesce a pagare le rate dell’appartamento o altre spese (spese condominiali) il proprietario di casa può chiedere un provvedimento di sfratto: l’inquilino deve abbandonare la casa prima che termini il contratto. Per approfondire il tema leggi la pagina Sfratto del sito professionisti.it e la pagina Sfratto: procedure, proroghe ed esecuzione del sito Padroni di casa.

Cosa dicono le leggi?

Dove trovo info sul web?

è il sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione Registrazione del contratto di locazione trovi indicazioni utili per la registrazione del contratto di locazione.

è il sito della Regione Piemonte. Presenta una sezione dedicata all’Edilizia che raccoglie alcune indicazioni sulle normative, sui bandi dell'edilizia popolare e sui programmi attivati.

è il sito dello Sportello Casa, un punto di riferimento gratuito per chi cerca e offre soluzioni abitative per periodi annuali o di breve/media durata. Svolge un servizio di consulenza contrattuale sulle varie tipologie previste dall’attuale ordinamento giuridico di ogni nostra sede. Il servizio è attivo nelle province di Alessandria, Bra, Cuneo, Novara, Torino e Vercelli: per i riferimenti vai alla pagina Sedi e recapiti.

presenta diversi servizi dedicati alla casa:

  • Locare, il centro servizi per l'emergenza abitativa che il Comune di Torino ha costituito per favorire l'incontro tra domanda e offerta sul mercato privato della locazione. Locare opera, a titolo completamente gratuito, a favore di inquilini e proprietari. Per i giovani esiste Locare under 35
  • Informacasa, dove trovi informazioni su bandi sul tema dell'abitazione, sui servizi informativi della Città, sugli aiuti all'affitto forniti da Regione Piemonte e Città di Torino, sull'edilizia residenziale pubblica (case popolari)
  • Progetto C.A.S.A, un' iniziativa della Città di Torino, che realizza azioni come lo sportello Abitare Giovani (che ha funzioni di accoglienza, supporto e orientamento nell’individuazione di soluzioni abitative, di informazione sulle disposizioni di legge legate alle facilitazioni fiscali e ai contratti) e il Prestito Casa Giovani (da restituire a interessi zero e senza spese, per giovani tra i 18 e i 30 anni). Alla Contratti di affitto trovi informazioni sui contratti di affitto, sulla suddivisione di spese tra inquilino e proprietario, sulla ricerca e dell’arredamento della casa.

è un sito curato da esperti di varie professionalità (docenti universitari, avvocati, commercialisti, funzionari della pubblica amministrazione). In particolare leggi la pagina Contratti di locazione di immobili a uso abitativo che parla dei contratti di affitto per uso abitativo e approfondimenti sui diversi tipi di contratto.

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Riassunto

  • Il contratto di affitto (o di locazione) a uso abitativo è un contratto con cui il proprietario di una casa (il locatore) concede a chi affitta (il locatario) l’uso di un bene immobile (una casa o un appartamento) per un certo periodo, dietro il pagamento di un determinato compenso (il canone d'affitto)
  • Il contratto d’affitto può essere di diverse tipologie, con condizioni e durate differenti
  • I contratti di affitto devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal loro inizio
  • Oltre al canone d’affitto mensile, l’inquilino deve provvedere al pagamento delle spese condominiali, di consumo, di riscaldamento e alle attività di manutenzione ordinaria della casa.
Ultima modifica: 04/07/2017

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